Wer in Spanien eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten in Spanien sind erheblich, rechnen Sie mit 10 bis 15 % zusätzlich zum Kaufpreis, und sie unterscheiden sich je nach Region und Art der Immobilie (Neubau oder Bestandsimmobilie). Dieser Artikel gibt Ihnen einen vollständigen und aktuellen Überblick für die Costa Blanca (Region Valencia).
Faustregel Costa Blanca (2025)
Bestandsimmobilie: rechnen Sie mit 12–14 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Neubau: rechnen Sie mit 13–15 % zusätzlich (höhere Stempelsteuer, dafür kein Gutachten nötig).
Kaufnebenkosten bei Neubau in Spanien
Beim Neubau zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer (ITP), sondern Mehrwertsteuer (IVA). In Spanien beträgt die IVA auf Wohnimmobilien 10 %. Hinzu kommt die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD), die in der Region Valencia, in der die Costa Blanca liegt, 1,5 % beträgt.
| Posten | Prozentsatz / Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10 % | Auf den Kaufpreis, bei Neubau einer privaten Wohnimmobilie |
| AJD (Stempelsteuer) | 0,5–2 % | Je nach Region unterschiedlich; in Valencia (Costa Blanca) 1,5 % |
| Notarkosten | 0,2–0,5 % | Abhängig von Kaufpreis und Komplexität |
| Grundbuchkosten | 0,1–0,25 % | Eintragung ins Eigentumsregister |
| Anwaltskosten | 0,5–1 % | Anwalt (abogado), dringend empfohlen |
| NIE-Antrag | ± 20 € | Spanische Steuernummer, für jeden Kauf erforderlich |
Beispiel: Kaufpreis 200.000 € Neubau → IVA 20.000 € + AJD 3.000 € + Notar 600 € + Grundbuch 300 € + Anwalt 1.500 € = ca. 25.400 € zusätzlich (12,7 %).
Kaufnebenkosten bei Bestandsimmobilien
Bei einer bestehenden Wohnung oder Villa zahlen Sie keine Mehrwertsteuer, sondern Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). In der Region Valencia beträgt sie 10 % des Kaufpreises. Eine zusätzliche Stempelsteuer fällt nicht an.
| Posten | Prozentsatz / Betrag | Erläuterung |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer) | 10 % | In der Region Valencia (nördliche und südliche Costa Blanca) |
| Notarkosten | 0,2–0,5 % | Abhängig von Kaufpreis und Komplexität |
| Grundbuchkosten | 0,1–0,25 % | Eintragung ins Eigentumsregister |
| Anwaltskosten | 0,5–1 % | Anwalt (abogado), dringend empfohlen |
| Bautechnisches Gutachten | ± 300–500 € | Bauliche Inspektion, keine Pflicht, aber empfehlenswert |
| NIE-Antrag | ± 20 € | Spanische Steuernummer, für jeden Kauf erforderlich |
Beispiel: Kaufpreis 180.000 € Bestandsimmobilie → ITP 18.000 € + Notar 500 € + Grundbuch 250 € + Anwalt 1.200 € + Gutachten 400 € = ca. 20.350 € zusätzlich (11,3 %).
Jährliche Kosten nach dem Kauf
Neben den einmaligen Kaufnebenkosten gibt es laufende Kosten. Als Nichtresident (Sie wohnen außerhalb Spaniens) sind Sie in Spanien für die sogenannte Imputación de Rentas steuerpflichtig: eine fiktive Einkommensteuer auf Ihre Zweitimmobilie, auch wenn Sie diese nicht vermieten.
| Posten | Richtwert | Erläuterung |
|---|---|---|
| IBI (spanische Grundsteuer) | 200–800 €/Jahr | Kommunale Grundsteuer |
| Beitrag zur Eigentümergemeinschaft | 50–200 €/Monat | Unterhalt der Gemeinschaftsflächen, Pool, Aufzug |
| Nichtresidentensteuer | 200–600 €/Jahr | Fällig, wenn Sie außerhalb Spaniens wohnen, auch ohne Vermietung |
| Hausrat- und Gebäudeversicherung | 300–600 €/Jahr | Dringend empfohlen, teils von der Eigentümergemeinschaft vorgeschrieben |
| Versorgungsanschlüsse (Grundgebühren) | 50–150 €/Monat | Wasser, Strom, Gas (bei längeren Aufenthalten) |
Brauchen Sie eine NIE?
Ja. Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist Ihre spanische Steueridentifikationsnummer und bei jeder Immobilientransaktion in Spanien Pflicht. Ohne NIE kann der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.
Sie beantragen die NIE beim spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland oder bei der Oficina de Extranjeros in Spanien. Die Kosten betragen etwa 20 €. Die Bearbeitung kann einige Wochen dauern, planen Sie also rechtzeitig.
Hypothek in Spanien als Nichtresident
Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten in der Regel maximal 60–70 % des Schätzwerts (LTV). Die Zinsen liegen etwas höher als in vielen mittel- und nordeuropäischen Ländern. Manche Käufer finanzieren den Kauf über das Eigenkapital ihrer Immobilie im Heimatland, was oft einfacher ist.
Achtung: Bei einer Hypothek kommen noch Finanzierungskosten hinzu (Gutachterkosten, notarielle Hypothekenurkunde). Rechnen Sie mit 1–2 % zusätzlich zu den oben genannten Kaufnebenkosten.
Tipp: erst mieten, dann kaufen
Viele, die schließlich an der Costa Blanca kaufen, haben die Region vorher eine oder mehrere Saisons lang als Mieter erlebt. So finden sie heraus, welches Viertel wirklich zu ihnen passt, und vermeiden einen teuren Fehlgriff. Eine Ferienwohnung zu mieten gibt Ihnen die Zeit, sich in Ruhe umzusehen, Makler zu treffen und die Atmosphäre in jeder Jahreszeit zu erleben.
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