Acheter un bien en Espagne coûte plus que le seul prix affiché. Les frais d'acquisition en Espagne sont importants, comptez 10 à 15 % en plus du prix d'achat, et varient selon la région et le type de bien (neuf ou ancien). Cet article vous donne un aperçu complet et à jour pour la Costa Blanca (Communauté valencienne).
Règle générale Costa Blanca (2025)
Ancien : comptez 12–14 % en plus du prix d'achat.
Neuf : comptez 13–15 % en plus (droits de timbre plus élevés, mais pas d'expertise nécessaire).
Frais d'achat d'un logement neuf en Espagne
Pour un logement neuf, vous ne payez pas de droits de mutation (ITP) mais la TVA (IVA). En Espagne, l'IVA sur les logements est de 10 %. S'y ajoutent les droits de timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD), qui s'élèvent à 1,5 % dans la Communauté valencienne, où se trouve la Costa Blanca.
| Poste | Pourcentage / Montant | Détails |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10 % | Sur le prix d'achat, pour un logement neuf à usage d'habitation |
| AJD (droits de timbre) | 0,5–2 % | Variable selon la région ; 1,5 % dans la Communauté valencienne (Costa Blanca) |
| Frais de notaire | 0,2–0,5 % | Selon le prix d'achat et la complexité |
| Frais d'enregistrement | 0,1–0,25 % | Inscription au registre de la propriété |
| Frais d'avocat | 0,5–1 % | Avocat (abogado), vivement recommandé |
| Demande de NIE | ± 20 € | Numéro fiscal espagnol, obligatoire pour tout achat |
Exemple : prix d'achat 200 000 € dans le neuf → IVA 20 000 € + AJD 3 000 € + notaire 600 € + registre 300 € + avocat 1 500 € = environ 25 400 € en plus (12,7 %).
Frais d'achat dans l'ancien
Pour un appartement ou une villa existants, vous ne payez pas de TVA mais des droits de mutation (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Dans la Communauté valencienne, ils s'élèvent à 10 % du prix d'achat. Aucun droit de timbre supplémentaire n'est dû.
| Poste | Pourcentage / Montant | Détails |
|---|---|---|
| ITP (droits de mutation) | 10 % | Dans la Communauté valencienne (Costa Blanca nord et sud) |
| Frais de notaire | 0,2–0,5 % | Selon le prix d'achat et la complexité |
| Frais d'enregistrement | 0,1–0,25 % | Inscription au registre de la propriété |
| Frais d'avocat | 0,5–1 % | Avocat (abogado), vivement recommandé |
| Expertise technique | ± 300–500 € | Inspection du bâti, non obligatoire mais conseillée |
| Demande de NIE | ± 20 € | Numéro fiscal espagnol, obligatoire pour tout achat |
Exemple : prix d'achat 180 000 € dans l'ancien → ITP 18 000 € + notaire 500 € + registre 250 € + avocat 1 200 € + expertise 400 € = environ 20 350 € en plus (11,3 %).
Charges annuelles après l'achat
Outre les frais d'acquisition ponctuels, il existe des charges récurrentes. En tant que non-résident (vous vivez hors d'Espagne), vous êtes imposable en Espagne au titre de l'Imputación de Rentas : un impôt sur un revenu fictif lié à votre résidence secondaire, même si vous ne la louez pas.
| Poste | Montant indicatif | Détails |
|---|---|---|
| IBI (taxe foncière espagnole) | 200–800 €/an | Impôt foncier municipal |
| Charges de copropriété | 50–200 €/mois | Entretien des parties communes, piscine, ascenseur |
| Impôt des non-résidents | 200–600 €/an | Dû si vous vivez hors d'Espagne, même sans location |
| Assurance habitation | 300–600 €/an | Vivement recommandée, parfois exigée par la copropriété |
| Raccordements (abonnements) | 50–150 €/mois | Eau, électricité, gaz (en cas de séjours prolongés) |
Avez-vous besoin d'un NIE ?
Oui. Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale espagnol, obligatoire pour toute transaction immobilière en Espagne. Sans NIE, le notaire ne peut pas signer l'acte de vente.
Vous demandez le NIE auprès du consulat d'Espagne de votre pays de résidence ou auprès de l'Oficina de Extranjeros en Espagne. Le coût est d'environ 20 €. La démarche peut prendre plusieurs semaines, anticipez-la.
Prêt immobilier en Espagne pour les non-résidents
Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents jusqu'à 60–70 % de la valeur d'expertise (LTV). Les taux sont un peu plus élevés que dans de nombreux pays d'Europe du Nord et de l'Ouest. Certains acheteurs financent l'achat grâce à la valeur de leur logement dans leur pays de résidence, ce qui est souvent plus simple.
Attention : un prêt immobilier entraîne des frais supplémentaires (frais d'expertise, acte d'hypothèque chez le notaire). Comptez 1–2 % de plus en plus des frais d'acquisition mentionnés plus haut.
Conseil : louer d'abord, acheter ensuite
Beaucoup de ceux qui finissent par acheter sur la Costa Blanca ont d'abord loué dans la région pendant une ou plusieurs saisons. Ils découvrent ainsi quel quartier leur convient vraiment et évitent une erreur coûteuse. Louer un appartement de vacances vous laisse le temps de visiter tranquillement, de rencontrer des agents immobiliers et de goûter l'ambiance de chaque saison.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf Costa Blanca : acheter ou louer d'abord ?
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